「不動産投資をはじめたいけど、どんな不動産に投資すればいいの？」
「初心者は新築区分マンションからはじめたほうがいいの？」
「区分マンション投資でおさえておくポイントは？」
不動産投資は難しいイメージがあり、失敗するんじゃないかという不安を抱く方も少なくありません。
そんな不安を抱く方がいる一方で、成功されている方もいます。
成功されている方は、一体どのようにして成功されているんでしょうか？
今回の記事では、これから不動産投資を始める方向けに、不動産投資初心者が失敗しない、物件の選び方やポイントなどについて解説しています。
この記事を読み終えると、不動産投資の初心者がどんな物件をもてばいいのかがわかるようになり、失敗する確率を減らすことができます。
ぜひ最後まで読んでみてください。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産投資初心者でも失敗しない物件とは？
■不動産投資初心者がおさえるべきポイント
■区分マンション投資のメリットとデメリット
■区分所有マンションの選び方
目次
1.不動産投資初心者が失敗しない物件の特徴
これから不動産投資を始めようと考えている方は初心者の方が多いかと思います。
「どんな物件を選べばいいんだろう？」
そんな悩みを解決するために、ここでは、初心者向けの失敗しない物件の選び方についてみていきます。
初心者には中古区分マンションがオススメ
初心者のうちはどうしても、新築区分マンションに目が行きがちになりますが、新築では、あとでいろいろと不便になることがあります。
たとえば、新築物件を購入して、数年後に売却を検討する際、思うような値段で売却できない可能性があります。
『新築プレミアム』という言葉をきいたことはありませんか？
新築物件には、『新築プレミアム』がのっかっているので、新築物件の値段は本来の物件価値より若干高めに価格設定しているんです。
それのどこが問題なのかというと、万が一下記のようなことが起きた場合、売却が困難になるからです。
・急にお金が必要になった
・ローンの支払いで家計を圧迫することになった
など。
『失敗事例』の記事でも解説していますので、下記の記事も参考にしてみてください。
リノベーション物件もあり
「中古物件で本当に入居者がつくの？」と思われるかもしれません。
ここで、仮にあなたが入居者だった場合で考えてみましょう。
たとえば、新築の1Rで家賃110,000円の物件と、中古リノベーション物件の1Rで家賃80,000円の物件とを比較したときに、どちらを選びますか？
単身者向けの1Rですから、多くの方は寝に帰る程度しか使わないんじゃないでしょうか？
堅実なあなたなら、住むのに困らない程度でいいなら、安い家賃にして、浮いたお金は貯金に回すと考えるのではないでしょうか？
そのため、中古マンションでも、リノベーションをすれば新築と変わらず入居者がつきます。
新築は初心者に難しい
新築を初心者におすすめしない理由のもう一つが、費用です。
というのも、入居者が退去した際のクリーニング費用はオーナーが負担するため、資金に余裕がない状態で入居者が退去してしまうと、クリーニング費用の負担が大きくなります。
たとえば、入居して半年で入居者が退去した場合、半年分の家賃だけではクリーニング費用を支払ったあと、手元に残るお金は微々たるものになってしまいます。
ある程度資金に余裕がある方ならまだしも、入居者が退去してすぐに数万円を請求されるのは、かなりの痛手になるんじゃないでしょうか？
また、入居者が退去したために、次の入居者を募集しないといけません。
それにかかる費用もオーナー負担です。
こうやって考えてみると、家賃収入からローンの支払を差し引いた分が手取り額になるので、値段の高い新築マンションを購入して、高いローン額を毎月支払っていては何かあった場合に、家計を圧迫するリスクが高くなります。
そのため、毎月支払うローン額をおさえて、投資用不動産を運用していくということが大切になります。
2.不動産投資初心者がおさえるべきポイント
初心者がおさえるべきポイントについて、いくつかみていきましょう。
初心者がおさえるべきポイントは下記の4つです。
①余裕資金で不動産投資をはじめる
②出口戦略をたてる
③物件を選ぶ際は立地を重視する
④信用できる管理会社を選ぶ
①余裕資金で不動産投資をはじめる
不動産投資は何かとお金が必要になることがあります。
たとえば、購入する際にも下記の費用が必要になります。
・頭金
・ローン事務手数料
・固定資産税
・不動産取得税
・印紙代
など。
なかには、費用をローン額に充当することができる金融機関もありますが、出費にはかわりないので、ある程度資金に余裕を持ちましょう。
下記の記事では、不動産取得にかかる費用についてまとめていますので、よろしければ参考にしてみてください。
②出口戦略をたてる
出口戦略というのはいわば、ゴールのようなものです。
ローンを完済させたあと、不動産をどのようにするのか。
売却するのかそれとも、家賃収入を老後の生活に充てるのか。
不動産投資をはじめる段階で決めておくことで、周りの意見に流されることなく、ブレずに『資産形成』という目的を達成させることができます。
その結果、しっかり資産形成ができるようになります。
③物件を選ぶ際は立地を重視する
投資用物件を選ぶ際は立地が大事です。
というのも、不動産投資で成功されているオーナー様の多くが、立地を重要視しているからです。
なぜなら、投資用の物件であるため、駅近やコンビニが近いかどうか、そういった立地で物件を選ぶ入居者が多いからです。
④信頼できる管理会社を選ぶ
信頼できる管理会社を選ぶことも大切です。
なぜなら、基本的に管理をはじめ、入居者募集などもすべて管理会社に委託することになるからです。
ご自身で管理したいという方もいるかもしれませんが、忙しいサラリーマンでは難しいですよね。
そのため、安心してすべてを任せられる相棒が必要なんです。
3.区分マンション投資のメリットとデメリット
ここでは、区分マンション投資にはどんなメリットとデメリットがあるのかについてみてみましょう。
区分マンション投資のメリット
区分マンションにはいくつかのメリットがありますが、その中でも大きなメリットなのが、分散投資ができるところなんです。
というのも、アパートと比べた場合、万が一災害が起きた際、アパートだと全室の収入がなくなりますが、区分マンションであれば、一方の家賃収入がなくなっても、もう一方から家賃収入を得ることができます。
もちろん、リスク分散するためには2戸以上所有することが必要になります。
区分マンション投資のデメリット
区分マンション特有のデメリットではないのですが、1Rマンションですと、利益が少ないことがあげられます。
ただ、利益が少ないということは、裏を返せば、リスクも少ないということでもあります。
ハイリスクハイリターンというのは、投資の世界で常識です。
ですが、不思議と多くの人がハイリターンに手を出しがち。
その裏にあるハイリスクのことを考えずに。
4.区分所有マンションの選び方
上記で『投資用マンションは立地が大事』とお伝えしましたが、区分マンションを選ぶ際にいくつかのポイントがあります。
物件を検討する際は、下記のポイントについて注意深く確認するようにしましょう。
・利回り
・築年数
・周辺環境
・管理状況
・重要な書類の内容
上記のポイントを踏まえて、わからないことや疑問などがあれば、不動産会社に相談するようにしましょう。
というのも、上記のポイントは収益に直接かかわってくるからです。
不動産投資はあなたの資産です。
あたりまえだと思われる方もいるかも知れませんが、その大切な資産について、あまりにも詳しくないオーナー様が多いのです。
そして、失敗するオーナー様の共通点でもあります。
詳細は下記の記事で解説していますので、ぜひチェックしてみてください。
まとめ
今後は国も個人に投資を促す政策がでてくるかと思います。
その代表例が、2024年から始まる『NISAの恒久化』です。
そのため、将来の収入を国の年金に頼るのではなく、一人ひとりが、自分の収入を自分でつくるという認識を強めていく必要があります。
そのためにも、不動産投資は株式や債権と違って長期保有ができ、価値が下がりにくい資産の代表格として、多くの方が不動産投資をはじめています。
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