ここ数年の間に「サラリーマン」「家賃収入」「不動産投資」というキーワードの入った書籍やブログが多くなったと感じている方は多いのではないでしょうか？
今回のブログ内容は、一般のサラリーマンやOLの方が年収を超える家賃収入を得るための大事なお話。
世にある多くのメディアでも成功者の体験談は語られていますが、そこから見えてくるポイントを解説するものはそう多くありません。
そこで今回のテーマは「家賃収入で暮らすために大事なこととは？」という疑問を解消するべく、家賃収入が一般年収を超えている方々の実例を挙げ、何故その方々が成功したのかというポイントを探っていきたいと思います。
１.家賃収入が一般年収を超えた人の実例３つ
まず初めに、実際に家賃収入が年収を超えている方の実例をご紹介させていただきます。
ご紹介させていただく方の中には、大学生の頃にアパートを購入して、現在はOLをしながら家賃収入を得ているという方もいらっしゃいます。
一体どのような不動産投資を行ったら、そのような成功を得られるのでしょうか。
早速、3名の成功大家さんの実例を見てみましょう。
1-1：年間家賃収入2000万円を達成した「束田光陽」さん
まず初めにご紹介させていただくのは、年間家賃収入が2000万円という驚きの実例。
もちろん、架空の話ではなく実際のお話です。
東京都出身の「束田光陽」さんですが、初めて投資用不動産を購入したのが2003年の26歳の時です。
その後の2年間で総資産が5000万円を超えるようになりしたが、30代前半になると総資産が2億円を超えたと言います。
表面利回りが25%を超えるびっくり物件も所有されており、それを含めてアパート3棟、区分所有マンション6戸などを運用中。
2013年には1700万円の家賃収入と不動産売却益の700万円で2400万円ほどの利益を得たとされています。
まさに不動産投資が生み出す大きな利益を体現している実例と言えるでしょう。
参考：束田 光陽のブログ
1-2：サラリーマンが年収300万円から年収1000万超に！「レフティー」さん
続いてご紹介させていただくのは、2004年に不動産投資を開始して、今では月額150万円以上の家賃収入を得ている「レフティー」さんです。
最初に購入したのが約400万円の小さなマンション。
ご自身でも「石橋を叩いて渡る性格」と言っていることから、リスクを最小限に抑える堅実な不動産投資をされているようです。
堅実とはいえ、不動産投資開始後の5年間で月額家賃が80万円を超えます。
すぐにアパート1棟を所有され、そんな確実性を追求した投資スタイルがメディアの目に留まった結果、これまでに何度も雑誌社からの取材を受けているようです。
レフティーさんのブログを拝見すると、現在所有している20以上の物件の運用報告が一覧で確認できます。
どれも利回りが15％や20%を超える中で、一つだけ46%以上という驚異的な利回りを実現しているものがあります。
内容を見てみると、競売で落札した物件をそのまま元の所有者の方に賃貸され、リフォーム費用もかからなかったことから超高利回りを実現しているようです。
約15年という年月の中で、月に100万円を超える不動産投資家となったレフティーさんから学ぶべきことは多そうです。
是非一度ブログをご覧になられてみてはいかがでしょうか。
1-3：家賃収入平成生まれの元ギャル＆OL大家「奈湖ともこ」さん
さて、その可愛い顔立ちから大きな家賃収入を得ている大家さんをイメージさせない「奈湖ともこ」さん。
奈湖ともこさんの事例は、女性の不動産投資を応援してくれるものですのでご紹介させていただきます。
なんと、奈湖ともこさんが不動産投資を始めたのが大学在学中とのこと。
お母さんと行った不動産投資セミナーに参加したところ感激し、22歳という若さながら70万円の資金で不動産投資を開始されました。
4年経過した現在では、アパート2棟と戸建て5棟、変わったところで倉庫も所有しているようです。
家賃収入は毎月70万円ほどあり、資産高は8000万円。
たった4年で資産1億円達成に近づいた奈湖ともこさんは、女性大家さんの中でも間違いなく成功者と言える方です。
ブログも是非ご覧になってみてください。
２.プロの視点で解説する！成功した人はどんな工夫をしているのか？
ここまで、家賃収入が年収を超えた方々の実例をご紹介させていただきました。
ご紹介させていただいた方々に共通しているのは、最初から大金をはたいて不動産投資を始めたわけではないということです。
自身の経験や知識を基にセミナーやコンサルティングなどを行うまでになっているということ。
つまり、適当に不動産投資を始めたら家賃収入が得られるようになったのではなく、比較的少額な資金から不動産投資を始めて、自分なりの理論や運用方法を確立されているのです。
では、不動産投資の収入がサラリーマン年収を超える為に何をすべきなのか。
上記の実例も踏まえつつ、成功した人たちが家賃収入だけで暮らせるようになるまでにどのような工夫をしているのかを解説させていただきます。
2-1：入居見込みのある（需要が高い）中古マンションを探す
家賃収入だけで暮らすための第一歩は「需要が安定している地域＝資産価値の高い物件を購入する」ということ。
当たり前の事を言っているようですが、実はここでつまずいて不動産投資に失敗される方が意外と多いのです。
例えば「利回りが高ければ家賃収入が多く得られる」ということを重視される方がいらっしゃいますが、この結論に偏向することは危険です。
利回りが高いことに越したことはありませんが、家賃収入は入居者あってこそという基本を忘れてはいけません。
とにかく安くて利回りの高い物件に狙いを絞り、地方のアパートを購入し、いざ運用を始めても入居者が入らず赤字続きというのはよくある話です。
そんな失敗をしないために重要なのは、入居者の「需要が安定している」地域で物件を購入することです。
例えば、単身世帯が増加し続けている東京23区に単身用のマンションを購入するというように、利回りありきではなく需要を考慮してそのエリアから物件を探すということが重要なのです。
さらに、物件は主に新築と中古で大別でき、更に戸建て、マンション、アパートという3種類に分けることができます。
余計な中間マージンやコストが削がれた本来の資産価値に近い物件が多く、収支も良い中古マンションを選ぶといいでしょう。
以下の記事もぜひ参考にしてみてください！
≫【失敗相談増加！？】ワンルームマンション投資で失敗した理由8つ
2-2：ローンの金利にこだわる
もし不動産投資でローンを利用するのであれば、金利にこだわることも大変重要なことです。
もし2000万円の中古マンションを15年ローンで購入したとすると、年間の返済額は金利3%なら約165万円、2%であれば約154万円と11万円ほどの差が出ます。
不動産投資に必要な諸費用の事を考えると、この11万円があるのと無いのとでは大きく違います。
また、低金利のローンを組めるか組めないかは、不動産投資が成功するか失敗するかという将来的な事情も変わってきます。
とはいえ、個人が「金利を低くしてほしい」と銀行にお願いしたところで、断られるケースが圧倒的に多いのが現実。
一番簡単で確実なのは、物件を購入する不動産会社を味方に付け、ローン申込の際に金利優遇をしてもらえないか確認してみるということです。
不動産会社は日頃から銀行との付き合いがあるため、その信用から低金利ローンを斡旋してもらえる可能性があるのです。
物件探しとローン金利は不動産投資の結果を大きく左右します。
家賃収入で暮らすという目標を達成するために最低限必要なことであると覚えておきましょう。
2-3：経費計上＆節税対策を怠らない
さて、物件を購入した後の運用方法を工夫することも大事です。
ここまで、当然のように年収を超える家賃収入を得る方法という前提でお話させていただいておりますが、不動産収入を得るということは全体的な所得が上がるということ。
つまり、毎年の所得税や住民税は高くなります。
稀に、所得税や住民税の存在を忘れて家賃収入を浪費したために税金が払えなくなり、不動産が差し押さえられてしまうというケースがあります。
これは、年間を通した収支シミュレーションをしていなかったことに加え、各種控除や経費計上などの節税をしておらず納税額が高くなったことが原因ということがよくあります。
計上できる経費は漏れなく計上し、確定申告で控除できるものも忘れずに控除する。
余計な税金トラブルを避けるだけでなく、キャッシュフローを最大限まで上げて家賃収入で暮らすためには必要な事です。
2-4：既存入居者を大事にする
良い物件も見つかって適切な節税ができていれば安泰かというと、まだ気を抜くことはできません。
不動産投資で最も大事な「入居者」という存在。
先ほども申しましたとおり、家賃収入は入居者あってこそというのが基本。
加えて、その家賃収入を安定して得るには入居者に長く住んでもらう必要があります。
この入居者に長く住んでもらうということは、安定した家賃収入が得られるということだけがメリットではありません。
例えば、賃貸経営では入退去の都度、家賃設定をどうするか考えなければいけません。
家賃設定というと周辺相場に合わせて決めるだけと思われるかもしれませんが、空室になった時期が引っ越しシーズン以外だと、優先的に入居してもらえるように相場より安い家賃で募集せざるを得なくなる可能性があります。
更に、一度家賃を下げてしまうと、改めて入居募集の際に簡単に家賃を上げることはできません。
つまり、既存の入居者に長く住んでもらうことは、家賃下落のリスクを抑えることにも繋がるのです。
既存の入居者に長く住んでもらうためには、日頃からのコミュニケーションを心がけ、感謝の気持ちを伝えることが大事です。
定期的に何か困っていることがないか聞いてみる、更新の際にはお礼や粗品を用意する、退去時に次の入居者を紹介してくれたら謝礼を用意するなど、少しでも長く住んでもらえて空室期間が短くなるような工夫を行いましょう。
2-5：修繕費やリフォーム代を安く抑える
そしてもう一つ、物件の修繕やクリーニングの費用についても工夫が必要です。
管理会社に丸投げした結果、クリーニング費が高く付いたというのもよくある事です。
クリーニング費や修繕費は業者によって様々ですが、不要な修繕までされて数十万円請求されたなんてケースもあります。
せっかくプラス収支となっても、一回の修繕費でそれらが全部吹き飛ぶような費用が発生してしまっては本末転倒ですから、退去時の立会いにはできるだけ顔を出し、見積もられたクリーニング費や修繕費におかしな点や節約できる点がないかは必ずチェックしましょう。
ただし、修繕費やクリーニング費を節約しすぎて、入居者のクレームに繋がらないように注意が必要です。
必要最低限の費用を出さずにケチをしていては、入居者は逃げてしまいます。
更に、必要な修繕をケチったために設備故障や入居者のケガなどに繋がると、本来は必要なかった大きな出費に繋がる可能性もあります。
ですので、できないことは業者に任せる、最低限必要な修繕は必ず行うということを忘れないようにしましょう。
2-6：自己資金を抑えて物件を増やすべし！
最後にご説明させていただくのは、家賃収入で暮らすために必要となる超重要事項です。
結論から申し上げると、家賃収入だけで暮らすためには「自己資金を抑えて物件を増やすこと」が必須です。
それを実現するための大事なポイントは以下の4つ。
| ・投資初心者のサラリーマンやOLといった会社員の方は、少額の頭金でローンをフル活用する
・購入する物件は安くて入居が見込める都心の中古ワンルームマンションが最適 ・1戸目のローン完済に注力し、2戸目以降の物件を追加購入する ・ローン完済した物件を担保として更に追加購入する |
まず、日本人の平均年収は400万円ほどと言われおり、月収に直すと30万円以上です。
仮に、家賃7万円ほどの単身用マンションがプラス収支で運用できていたとして、購入時のローンも完済できたとしたら、毎月７万円がまるまる家賃収入となります。
ただ、家賃収入だけで暮らすには月7万円の家賃収入だけでは足りません。
よって、1戸のローンを完済した後は2戸目、3戸目と投資する物件をどんどん増やしていくことが必要です。
家賃7万円の物件であれば最低でも4戸所有できれば家賃収入だけで暮らせると水準になります。
また、先ほども申し上げたとおり、入居見込みが高い物件を探すとなると都心のマンションが最適であり、更には余計なマージンやコストがカットされた少額から購入できる中古ワンルームがベストな選択といえます。
そして以上のような方法は、不動産投資初心者の多いサラリーマンやOLといった職業の方々に特に有効です。
何故なら、1件目から規模の大きい物件を購入してはリスクが高すぎますので、中古ワンルームという取り組みやすいものからスタートすることで金銭的にも精神的にも余裕が持てるためです。
他にも、いきなり複数戸の一括購入では、いざという時に資金難に陥るリスクがあり、2戸目以降を購入する際に頭金があるのとないのとでは金融機関の審査結果も変わります。
サラリーマンやOLの方だからこそローンをフル活用し、都心の中古ワンルームマンションを中心に徐々に物件を増やしていく。
これが家賃収入だけで暮らすという目標に近づくための最適解と言えるでしょう。
まとめ
家賃収入だけで暮らすということは、何も特別な人にだけ許された特権ではありません。
最初の実例にもあるとおり、皆さん最初は小さな物件から始め、少額の頭金だけで不動産投資を開始したという点で共通しています。
よほど大きな資産を持っていると言うことでもない限り、誰しもスタートラインは同じです。
大事なのは、そのスタートをいかにスムーズで確実なものにするか、そして将来的なシミュレーションができているか、不動産を運用する中でキャッシュフローをいかに確保していくかということです。
後は不動産を増やすことに注力していけば、必ず家賃収入だけで暮らせる日が訪れます。
まずは、確実に家賃収入が得られる最適な物件を探すところから始めてみましょう！
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