賃貸住宅管理戸数22年連続1位！
住宅供給戸数10年連続1位！
賃貸仲介件数9年連続1位！
と日本一のアパートメーカーである「大東建託」。
しかし、Google等の検索エンジンの上位には相談事例（家族からの相談）や被害事例が多くあがっています。
もしかしたらあなたは、テレビＣＭのイメージやよく目にする情報だけを鵜呑みにしてアパート経営をはじめようとしていませんか？
例えば、
・物件さえあれば安定収入があると思っている
・表面利回りで計算していて、シミュレーションでは黒字経営が可能
・地域にどんな物件が合うかわかっていないが、営業マンに任せれば大丈夫
・管理会社の選定を検討せず、アパートメーカーに一任
・アパート経営をする目的がはっきりしていないが、営業マンの熱意に惹かれた
１つでも該当するなら、非常に危険です。
この記事では、多角的な視点でみてもらうために、アパート経営の相談事例や失敗事例を紹介します。
多角的な視点でみれば、アパート経営の本当の姿がみえてきますので、ぜひ参考にしてみてください。
１．大東建託のアパート経営の相談事例・失敗事例
大東建託は日本一供給件数があるだけにネット上には、多くの相談事例、失敗事例が存在しています。
どのような事例があるか一部紹介していきます。
1-1 事例① 再三家賃を下げられて、経営が成り立たないケース
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1257295717
一括借り上げシステムを利用していても、再三にわたって、家賃を引き下げられている事例です。
理由としては、3年間も空室になっている部屋があり、半額にする条件を飲まなければ契約は打ち切られるとのこと。
しかも、周辺には同じようなアパートが大東建託で建設され、家賃相場の下落をもたらしているのが、そもそも大東建託というふざけた話です。
1-2 事例② 営業マンにいいようにされて、家を失ったケース。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1038623580
営業マンがアパートを建設させるためオーナーがそのアパートに住むことを銀行に内緒するように指示。
結果、アパートは建設できたものの、アパートを建設するために取り壊した倉庫のための融資が下りず、建設できない。
さらに、家も取り壊したが、なぜか自分のアパートに住むためには家賃がかかる、どうすればいいのか分からなくなった事例です。
1-3 事例③ 相続税対策でアパートを建設。2棟目の建設を検討したところで、家族が建設を考え直してほしいと相談しているケース
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13113707093
相談者の方が保証人にはなっているようですが、相談者の実父73歳が建築費5000万円を融資してアパートを建設。
元々、相談者はアパート建設に懐疑的で、昔からの地主という世間体を気にする親のためにしょうがなく、保証人になった模様。
しかし、当の実父は1棟だけの約束でアパートを建設したにも関わらず、2棟目を検討中。
先のことは分からないという父に対して、考え直してもらいたいと思う息子が相談している事例です。
大東建託との交渉上のトラブルやいいように言いくるめられた家族に対してどうしたらいいのか分からなくなり、相談しているようですね。
では、なぜそもそもこのような状況になってしまったのでしょうか。
次の章では、その理由についてとりあげていきます。
2．大東建託のアパート経営で失敗したひとの理由と教訓
結論からいうといずれの事例でも、メリットだけしか見えていない印象があります。
営業マンの言うメリットだけを鵜呑みにし、問題となりえる要素は、「会社で負担するので大丈夫です。」と言われ購入。
しかし、そんなうまい話なんてありません。
そもそも、会社の負担とはいっても、しっかり建設費用に上乗せされていたりすることもあるのです。
メリットとデメリットは表裏一体です。
メリットから見えてくるデメリットに気付くことができれば、簡単に騙されることはなく、失敗する可能性を下げることができます。
具体的にメリットの裏側にどのようなデメリットがあるのか確認していきましょう。
2-1 一括借り上げサブリース頼み（仕組みの説明・デメリット）
アパート経営を成功するにあたって、最も重要なことは「立地」です。
実は、35年一括借り上げシステムだからといっても成功する可能性はほとんどありません。
大東建託の35年一括借り上げシステムを一般的にはサブリースといいます。
サブリースとはアパート一棟を大東建託がオーナーから借り、一定の家賃をオーナーに支払います。
35年間借り続けてくれるので、実際に入居者がいなくても、大東建託がオーナーには家賃を支払ってくれます。つまり、家賃保証をしてくれるわけです。
家賃保証の源泉は、大東建託が借りたアパートを実際に運用して、入居者を募り、その入居者が支払う家賃から成っています。
新築、築浅アパートであれば、労力を注がなくても入居者を見つけるのは、難しいことではありません。
家賃保証以上の家賃収入が大東建託に入るので、大東建託は儲けることができるのす。
しかし、アパートがどんどん古くなると、空室が増え、家賃が下がり入居者から受け取れる家賃も減少していきます。
しかも、競合となるアパートは大東建託が新たに建設した別のオーナーのアパートです。
より一層、空室、家賃の低下につながります。
そして、固定期間が切れる10年後、大東建託では家賃保証の金額が見直され、オーナーは家賃保証が減額されます。
35年一括借り上げシステムといえど、35年間家賃保証額が変わらないわけではありません。
10年間は保証されるとはいえ、それ以降は5年ごとに保証額が改定されます。
10年間はよくても、最終的には家賃額がどんどん下がっていき、場合によっては満室でもローンの支払額を上回ることができずに、赤字が続き、最終的には破産する可能性があります。
サブリースがどれだけ危険かはこちらの記事で詳しく紹介しておりますので、参考にしてみてください。
35年一括借り上げシステムという名称だけで判断せず、サービス内容をしっかりと把握し、家賃保証額は将来的に下がることを認識していれば、正しい判断をすることができます。
2-2 営業マンの言葉を鵜呑みにした（シミュレーション通りになると思っていた）
営業マンはアパート経営のプロではありません。
アパート販売のプロです。自社のアパートを販売するためには、多少の過度な表現を用いながら、説明することもあるでしょう。
上手い話ばかりされ、私にお任せください。といわれれば、何もしなくてもいろいろと手配をしてくれます。
営業マンが提示するシミュレーションは、家賃がずっと下がらない、修繕費用がかからない前提で作成されていることが多いです。
これを全て鵜呑みにしてしまったがために、アパート建設後に、実態とは大きく離れてしまった。
問題が山積みとなり、こんなはずじゃなかった。と後で後悔するケースが多くみられます。
本来かかるはずであろう経費がしっかり計上されているか？
家賃が将来的に10％以上下がったとしても経営が成り立つのか？
デメリットは許容範囲か分析した上で建設しなければなりません。
2-3 アパートさえあれば儲かると思っていた（地域や見合った物件でなくとも）
アパートを建て、入居者がいれば、家賃収入が入ってきます。
しかし、賃貸需要がなければ、高い家賃は得られませんし、そもそも入居者を見つけることもできません。
都会の一等地であれば、古い物件でも高い家賃で、入居者を絶えず見つけることができるでしょう。
一方、地方の過疎化が進み、若者がいない地域では家賃が安くても、入居者を見つけることはできません。
空室リスクを考えず、アパートさえ建てれば家賃を保証してもらえる、儲かると思っていては、必ず失敗します。
入居しない部屋へいつまでも高い家賃保証をするはずがありません。
アパート経営は甘いものではなく、戦略が必要です。
大手メーカーのどんぶり勘定のシミュレーションでは、絶対に失敗しますので、自分自身で資金計画、経営計画を立てて、本人主導で検討することが重要です。
2-4 地方で競合が多い（人口が少ないのに着工数は年々右肩あがり。）
大東建託の2018年の住宅供給数（アパートを含む戸建住宅）は66480戸でした。
（市場経済研究所・不動産経済研究所「2019年版 全国住宅・マンション供給調査 企業別ランキング」）。
管理戸数は1,036,640戸（全国賃貸住宅新聞 2018年管理戸数ランキング）といずれも日本一となっています。
大東建託は全国的に展開されており、地方でもアパートが建築されております。
人口減少が進む日本で、年々着工数は増えていますが、実際にアパート経営は成り立つのでしょうか。
答えは、賃貸需要以上に住宅が供給され、過剰になっています。年々、日本では空家件数、空室率が上昇しているのです。
特にアパートは不動産投資歴が長い大家さんと競合する可能性も高く、大東建託のような大手メーカーの画一的なアパートでは個性を出しにくく、ノウハウをもった百戦錬磨の彼らと戦うのはかなり厳しい状況にあります。
競合が多いと家賃が下がり、満室経営は困難になります。
2019年の供給数は減少する見込みですが、それでも多くのアパートが新築され、今後も競争が激しくなることが予想されています。
立地を厳選し、予算やプランを綿密に立てないと今からアパートを建設しても失敗する可能性が高いでしょう。
2-5 節税目的ありき
節税目的で、絶対にアパート経営をしてはいけません。
節税するのは簡単で、赤字を垂れ流し続ければ、所得が減り、税金を減らすことはできます。
お金が減り続ければいつかは資金がなくなり、破綻をむかえます。
100万円を節税するために1000万円減らしては全く意味がありません。
はじめから節税目的ありきでは失敗しますので、節税効果を利用しながら、健全にアパート経営を行い、資産を増やすことをおすすめします。
3 ．初心者が不動産投資で勝つための2つのポイント
2章の失敗を踏まえると、ポイントは次のようになります。
・地方でアパート経営をするには競合も多く、人口が減っていく中厳しいこと
・不動産投資歴が長い投資家たちと競合していくので素人は無理ということ
・大手メーカーは自分たちが儲けることしか考えていないこと
しかし不動産投資は資産運用法の中でもメリットが多いと言われているのも事実です。
3章では不動産投資がなぜ資産運用法の中でよりメリットが大きいのか、不動産投資初心者が成功するために必ず知っておきたい大事なことをお伝えします。
3-1 なぜ不動産投資は資産運用法の中でも、メリットが多いと言われているのか
一般的な資産運用で得られるものは、キャピタルゲインとインカムゲインの２つの利益です。
キャピタルゲインとは、購入した株等が購入した価格よりも値上がりし、売却した際に生まれる利益のことをいいます。
インカムゲインとは、株を所有していることから発生する配当や株主優待を受け取る権利から生まれる利益のことをいいます。
この２つの利益は株や投資信託、債券、不動産等で得ることができます。
しかし、不動産投資ではそれ以外に利益（メリット）があるため、メリットが多いといわれるのです。
例えば、生命保険のかわりとなる、生活保障。
不動産を購入したときに、団体信用生命保険に加入します。
万が一のことが起きた場合、保険金が支払われ、ローンがない不動産を手に入れれることができます。
次に、赤字になった場合の損益通算。
株やＦＸ等で損失をだしたとしても、給料等の他の収入とあわせてマイナスすることができません。
不動産投資であれば、給料等と損失を合算できるため、所得を減らし、所得税、住民税を軽減させることができます。
また、不動産は所得税・住民税の他に相続税を軽減する効果もあります。
詳しくは次の記事に丁寧に解説しておりますので、ご覧ください。
3-2 不動産投資初心者が成功するために必ず知るべきたった2つのこと
不動産投資で最も優先すべき条件は、立地の見極めです。
これさえできていれば、割高に不動産を購入していない限り、成功する可能性は高いでしょう。
そして、次に重要なのがエリアの需要に見合った種類の不動産を選ぶことです。
せっかく、賃貸需要が高いエリアを選択したとしても、そのニーズと合致した不動産でなければ、意味がありません。
例えば、東京都であれば、2019年現在でも人口は増加しており、今後も高い賃貸需要が確保できます。
ちなみに、東京都では、家族類型別世帯数の推移が単独世帯、夫婦のみのDINKS世帯が今後も増加傾向にあり、核家族世帯は減少傾向にあります。
つまり、選ぶべき不動産は、単身者向け、DINKS世帯向けの間取り（ワンルーム、１K、１DK、１LDK、2DK、2LDK）の物件ということですね。
また、入居者に人気の設備ランキング2018年度版（全国賃貸住宅新聞）によると、単身者の1位はインターネット無料ですが、2位が宅配ボックス、3位はエントランスのオートロックとなっており、2位、3位は通常アパートにはなく、マンションにしかない設備となっております。
そのため、アパートよりマンションを選んだ方が空室を埋めやすく、不動産投資は安定します。
つまり、東京都の単身者向け、夫婦世帯向けマンションで不動産投資をするといいってことです。
特に東京では、新規で開発される土地が限られているため、供給が限定的であり、空室の上昇、家賃の低下は防止できます。
その他、不動産投資を東京で始めるべき理由は下記の記事でも紹介しております。
まとめ
いかがでしたか。
地方では地主をその気にさせて畑や田んぼを宅地に変え、賃貸需要を考えず、アパートは建設されております。
建設後10年は家賃が固定されるためは問題ないのですが、その期間を過ぎると家賃保証額が減少し、一気にアパート経営は傾く危険性があります。
一番の原因は人口減少以上に進むアパートの乱立です。
今後は、より一層、地方各地で入居者募集が激戦化し、消耗戦が繰り広げられます。
それを回避するためには、東京都のマンションを購入することが良いと考えられます。
開発が限定的で、立地の良い場所を今から購入するにはマンションであれば可能です。
また、一括借り上げシステム等の利用をしなくても、健全に入居者を当たり前のように募り、家賃を受け取ることができるためマンション経営は安定的です。
アパート経営は一部のプロ大家を除いて、アパートメーカーのシステムに大きく依存し、システムの崩壊と同時に経営は成り立たなくなります。
東京のマンションであれば、自分で購入するマンションを決め、自分で賃貸管理会社や金融機関等のパートナーを決めることができ、健全にマンション経営を進めることが可能です。
何かあっても、いくらでも対策をとることは可能ですし、損害もアパートとは違い限定的です。
特に不動産投資をこれから始められる方には、初歩として最適です。
まずは、東京都のマンションから不動産投資を始めてみませんか。