マンション投資をして失敗した！
・・・といっても実はいろいろな要因があります。
金融機関選び、管理会社選び、そして、大きな要因としてやはり物件選びがあげられます。
しかし、もしかしたら『あなた自身のある特徴』にも要因があるかもしれません。
せっかく好条件の物件を購入しても、ある特徴を持っている人が運用すると結局失敗してしまいます。
では、どんな特徴を持つと失敗しやすいのでしょうか。
この記事では、失敗を招く物件と失敗する人の特徴について紹介していきます。
もし該当していたとしても、この記事を読むと対策についても理解できるでしょう。
ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
１.マンション投資で失敗を招く物件の買い方
マンション投資で失敗したと感じることの多くは、空室が続くことと割高な物件を購入することの大きく2つの要因があります。
空室になると収入は0円ですが、管理費・修繕積立金の支払いは免れず、マイナスが続きます。
さらにローンで購入すると、ローンの支払いが家賃からできず、自分のお金で払わなければなりません。
しかも、割高で購入すると、当然支払額も増額しますます困窮します。
そこで、どのような物件を購入した時にこのようになるのか紹介していきます。
1-1：人口が減り続けている地方でマンションを買う
マンションの価格や家賃も需要と供給によって決定します。
地方では人口減に加え、需要以上に相続税対策向けのアパートが次々と新築されており、供給過剰の状況が続いていて空室率が増加しています。
そんな中、地方でマンションを購入してはリスクが高まりますね。
空室が１年以上続き、収入が年間0円ということも十分に考えられる話です。
不動産投資はまず、借りる人がいなければ成り立たない投資です。
需要以上に供給が多すぎると激戦区となり、消耗戦が繰り広げられ、失敗してしまいます。
1-2：建築価格が高騰しているのに、新築マンションを買う
近年、オリンピック開催や東日本大震災の復興が相まって、不動産の価格は高騰しております。
株式会社不動産研究所「全国マンション市場動向2018年（年間のまとめ）」によると、2018年の東京都区部マンションの戸当たり平均価格は7142万円で、2012年の平均価格5283万円から６年連続上昇。
参考：https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/377/z2018.pdf
新築マンションは非常に割高感があり、利回りは著しく低下しているのです。
そのような状況では、現在の空前の低金利時代といえど、毎月の収支はマイナスとなるため、新築マンション投資をすると資金が圧迫され、お金が減り続ける状況から抜け出せなくなります。
1-3：需要がミスマッチのマンションを買う
現在、日本は未婚率が年々増加し、50歳時の2015年の未婚率は男性23.37％、女性14.06％となっております。
今後、単身世帯のニーズが高まることが予想され、ファミリータイプのマンションの賃貸需要は減少します。
特に、東京都内の歓楽街やビジネス街等単身者向けマンションのニーズが高いエリアでファミリータイプマンションを購入しては、需要と供給がミスマッチとなり、空室になりがちです。
いくら高い家賃を受け取る可能性があったとしても、空室であれば、全く意味がありません。
２.マンション投資で失敗する人によく見られる特徴
失敗を招く物件の買い方はしておりませんでしたか？
しかし、せっかく物件は良くても次のような状況・思考の方は結局失敗しています。
どのようなケースがあるか、事例と対策を紹介します。
2-1：余剰資金がない人
余剰資金がないとトラブルに見舞われた場合、対策がとれず、すぐに失敗につながります。
マンション投資では、空室や設備故障、原状回復工事等のトラブルがいつ起きてもおかしくはありません。
税金、退去にかかる際の費用などおおまかにかかる費用は次のようになります。
【東京都内築浅ワンルームマンションの場合】
| 不動産取得税 | 20万円 |
| 固定資産税 | 4万円 |
| 原状回復費用 | 15万円 |
| 空室時のローン支払い、管理費・修繕積立金 | 1か月あたり9万円 |
| エアコン交換 | 7～10万円 |
| 2口IHコンロ交換 | 7～10万円 |
| 換気扇交換 | 3～4万円 |
| シャワートイレ交換 | 10万円 |
| 水栓交換 | 3～4万円 |
トラブルでなくても、不動産取得税や固定資産税等の支払いは当然あります。
支払わなければその物件は差押えられた後、現金化され、借金しか残らなくなります。
投資を続けていくためには余剰資金を準備することが重要です。
少なくとも100万円は現金を持っておく必要があります。
事前に資金計画を立てて、現預金が滞らないよう準備しておきましょう。
2-2：表面的な視点からしか判断できない人
短期でハイリターンを求めるような人や1-1のように高利回りだからといって地方でマンションを買う人は、表面的な数字だけをみて判断してしまいがちです。
表面的な視点だけで判断しては多角的な視点でみていないため、本人にとっては想定外のことばかり起きてしまい、失敗につながります。
例えば、利回りは高いが、需要の低いマンションを購入した結果、空室が続き、損失が増え、いざ売却しようとしても自分の希望価格より下回る価格で手放さざるを得なくなるなんてことも。
失敗をしないためには多角的な視点で、物件選びをしてみましょう。
そのエリアの人口や年齢層、平均年収、需要を支える学校や工場等の施設の有無、
利便性の高い商業施設の数や駅までの距離等客観的に判断できる数字によって総合的に判断することが重要です。
始める前からできる限り想定内にしておくと、何かトラブルがあっても動じず、安心感のあるマンション投資が可能となります。
2-3：管理会社選びの重要性を理解していなかった人
マンション投資を一人で完結することはなかなか難しいでしょう。
そこで、パートナーとなる管理会社選びが重要になります。
管理会社選びが収益を左右することを知らず、管理会社選びの重要性を理解していないと、とんでもなく痛い目に遭わされます。
なぜなら、管理会社はあくまでも手続きを代行するだけで、結果は全てオーナーである本人に降りかかってくるからです。
例えば、滞納をそのまま放置しておくと家賃収入がないばかりか、立退料や訴訟費用、弁護士費用等がかかり、200万円以上の損失を被ることもあります。
必ず信頼できる管理会社をパートナーに選びましょう。
なお、信頼できる管理会社選びの基準は５つあります。
| ①管理手数料の安さ ②所有物件でのエリアでの入居付け ③豊富な管理実績 ④独自サービスの充実ぶり ⑤改善提案などのコンサルティングができる |
では、詳しく見ていきます。
①管理手数料の安さ
一般的に家賃の3～5％。
安さに対してサービス内容がいかに豊富かがポイントです。
②所有物件のあるエリアでの入居付け
所有物件のエリアに詳しく、高い入居率を誇っているか。
そのエリアにおける管理件数やシェアも重要です。
③豊富な管理実績
管理戸数が最低200戸以上。
入居率が最低95％以上が目安となります。
④独自サービスの充実ぶり
設備保証や空室保証等他にはないサービスがあると安心です。
⑤改善提案などのコンサルティングができる
問題解決能力が高く、改善提案ができる会社でないと、いざという時に対応ができません。
その他、賃貸管理についてはこちらの記事で詳しく紹介しています。
2-4：無計画に借入をしてしまう人
欲しいと思ったものを常に購入して無計画に支出をし、さらに借入までしていては、
いつまでたっても負債を増やし続けてしまいます。
もし、このような状況でマンション投資を始めてしまうと、2-1のように余剰資金を作れないばかりかせっかくマンション投資で増えたお金もすぐに使ってします。
はたまた、オーバーローンで余計に借入を増やした結果、返済に苦労することになることもあり、このような体質のままだと非常に危険です。
いつ破産してもおかしくありません。
資産を形成するには、まずは資金を増やす習慣が必要です。
| ①収入を増やす
②支出を減らす ③貯まったお金で投資をする（繰上返済をする） |
この３つの方法を“同時に”行うことができると加速度を上げて資産を形成することができます。
①はできなくても、②と③はすぐにでもできることなので、資産形成をするためにできることからはじめてみましょう。
お金を貯める方法についてはこちらの記事で紹介しておりますので、ぜひご覧ください。
2-5：勉強をせずに、たまたまいったセミナーでよいと思い、購入を決断してしまう人
マンション投資を勉強しようと思って、手始めにいったセミナーで、感銘を受けてすぐに購入してしまった。
その行動力は非常に素晴らしいものです。
しかし、マンション投資は不動産投資で最小単位の投資といえども、数百万円あるいは数千万円の損失や利益が発生してもおかしくない、金額の大きな投資です。
たまたま不動産会社が良心的で、儲かる物件を購入していたらいいのですが、まぐれは何度も続きません。
1件目はよくても、2件目、3件目で失敗するかもしれません。
再現性を高めるためにもしっかりと勉強したほうが成功を積み重ねやすくなります。
不動産会社のいう通りではなく、自分自身で知識を身に着けていくと、物件検索をしていても自分だけにしか気づかない価値がみえ、大きな成功をもたらすことができるようになります。
そのためにも、本を読んだりセミナーに参加したりして勉強を始めましょう。
1,000円ちょっとで本は買えますし、無料のセミナーもたくさんあります。最低でも本は3冊、セミナーは3回、これをやってから購入しても遅くはありません。
こちらの記事では勉強方法について解説しています。こちらもご覧ください。
2-6：【意外なところで】高収入で忙しい人
マンション投資で失敗する人に意外に多いのが医者や年収1000万前後の一流企業の会社員「高収入で忙しい人」。
収入が多いので借入枠も大きい分、やり方を間違えると損害も大きくなります。
そもそもそういう人のまわりには悪いことをする人がいなかった環境だったことも多く、自分のことを騙すために近寄ってきたという疑いの思考を持っていない人もいます。
たとえば勤務医のように普段から仕事が忙しい人で、自分自身で対応ができない中で「節税だ、資産だ」と話がうまい営業マンに言われるがままに購入。
借金が1億円を超え、実態よりも割高の物件を掴まされていたなんてこともよくききます。
このようなことにならないよう、年収1,000万円以上限定セミナーや医者限定の資産運用セミナーは行かないほうが無難です。
そのようなセミナーに行くことで、より自身に合った内容を習得できるという利点はある反面、業者にとってはカモがねぎをしょってくる状況であるということもあるのです。
検討する時間があって、しっかりと分析できるようなってから始めても遅くはありませんので、焦らずにじっくりいきましょう。
3.人口減少時代だからこそ見極める！失敗しにくいマンション投資とは？
これまで「失敗」する物件や人について紹介してきましたが、失敗しにくいマンション投資はどうやったらよいのでしょうか。
ポイントは３つ。
「東京都心」、「中古」、「ワンルームマンション」の全てを満たすマンションを購入することです。
この3つのポイントについて解説していきます。
3-1：都心
地方はアパートが乱立されているということでしたが、それは東京も同様だとお考えになる方もいるのではないでしょうか。
しかし、実際、都心の東京23区内はほぼ開発が済んでおります。
特に、居住需要の多い駅から徒歩10分圏内は新たに開発する余地はほとんどありません。
さらに、「ワンルームマンション規制条例」などにより新規でワンルームマンションを建てるのは難しくなっています。
さらに、日本全体では人口減でも、東京は2025年まで人口が増え続けると予想され、
単身者世帯は2035年を過ぎても増加する予想がされています。
競合物件が増えづらい状況にもかかわらず、今後は単身世帯の需要がどんどん増えていく。
需要が高まれば、空室になってもすぐに埋まり、当然失敗する可能性が低くなります。
東京都心にある物件を購入することで、空室リスクを抑えた不動産投資が可能となります。
3-2：中古
東京都の新築マンションの利回りは平均3％～4.5％。
中古マンションの利回りは平均4％～6％です。
新築マンションと比べ中古マンションは経年劣化こそあるものの、仕様・設備に大きな差がなく、利回りは1.5％ほど高めです。
実は、築10～15年のマンションの仕様は新築マンションとそこまで大差ありません。
むしろ、新築マンションは建設費が高騰している時期に施工しているため、設備のグレードが下がっているのではないかと思われるマンションさえあります。
大きなモデルチェンジがなく、すでに価格、家賃が大きく下落する時期「新築プレミアム」を終えているため、今後は資産価値を保ちやすくなります。
また、中古の物件は新築と比べ、数多くの物件から選ぶことができます。
駅徒歩5分以内の好立地物件の多くはすでに中古であり、条件に見合う物件が必ず見つかるはずです。
3-3：ワンルーム
ワンルームマンションは規模が小さいゆえに、いくつものメリットがあります。
| ①ワンルームマンションは都心でも600万円～3,000万円。 →価格が安く、売却しやすい。②お部屋の広さは20㎡ほど。 →修繕費やリフォーム代を安くできるので、投資効率がいい。③部屋１つ１つに所有権があるため、いくつものマンションが持てる。 →分散投資ができる。 |
以上のメリットをすべて兼ね備えているのはワンルームマンションしかありません。
リスクを抑え、かつ投資効率を高めた運用が可能です。
ワンルームマンションに関してはこちらの記事で詳しく解説しています。
メリット・デメリットのほか、よくある質問にもこたえていますので、ぜひご覧ください。
4.正しい物件選定のために行くべきセミナー
前章では「東京都心の中古ワンルームマンション投資」を選択すると失敗しにくいと紹介いたしました。
株式会社トラストが主催しているセミナーでは、まさに「東京都心の中古ワンルームマンション投資」を推奨しており、不動産投資におけるメリットやデメリットからリスクの回避方法はもちろん、東京の中古マンションを奨める理由をデータに基づいてロジカルに解説しております。
提携ローンや物件を紹介し、しかも物件は仲介手数料がかからない物件ばかり。
比較的自己資金を抑えて中古マンション投資をスタートさせることができます。
また、無料の個別面談を受けることができるので、自分に合った投資方法や融資についても相談できます。
セミナー１日で「東京都心の中古ワンルームマンション投資」で必要な知識や、融資の受け方、物件の選び方等を丸ごと知ることができるのでおすすめです。
まとめ
失敗する物件や失敗する人の特徴について紹介しましたが、あなたは大丈夫でしたか。
もしかしたら、今はそうかもしれませんが、この記事を読んだ方でしたら、失敗する要因を取り除き、マンション投資に成功するはずです。
物件選びであれば、すぐにでも考え方を変えることで、成果に結びつきます。
「東京都心の中古ワンルームマンション」の多くの物件から、これぞという物件が見つけてみましょう。
分からなければ、ぜひトラストのセミナーに一度ご参加ください。
網羅的に「東京都心の中古ワンルームマンション」について学ぶことができますので、いろいろな目線から多角的に物件を選べるようになります。
ぜひお待ちしております。
トラストでは、定期的にメルマガで最新の物件情報やセミナー案内、ブログの更新情報を配信しています。
最新の情報は下記問い合わせホームから、簡単1分でできるメルマガ登録をどうぞ。
LINEお友だち登録からでも、最新情報をお届けしています。
トラストのご紹介
株式会社トラストでは、不動産投資を軸に10年間、オーナー様の資産運用・資産形成のお手伝いをしてきました。
これまでに、多くのオーナー様に好条件の物件をご紹介してきました。
ご購入したオーナー様からも、ご好評をいただいています。
「効率的な資産運用の方法が知りたい！」
「老後が心配で今からできることはなに？」
「不動産投資についてもっと詳しく学びたい！」
そんな方はぜひ、セミナーに参加してみてください！
資産運用に役立つ知識を提供しています。
仕事が忙しい方には、オンラインからでも参加可能な、Webセミナーがオススメ！
すでに多くの人が、着実に資産を増やしはじめています。
いつはじめるかで、他の人との差が開いてしまうんです。
この機会に、ご自身の未来設計を真剣に考えてみてはいかがでしょう？
興味がありましたら、お気軽にご参加ください。
