株式やＦＸ、投資信託と資産運用の方法はいくつもありますが、
“不労所得”のイメージが強いのはやっぱり不動産投資です。
もちろん、株式や投資信託には「配当金」、ＦＸには「スワップ金利」という形でお金が入り、不労所得ではあります。
しかし、配当金は半年もしくは１年に１回。
スワップ金利は毎日あるけれど値動きが激しく、ロスカットの心配があり、
スワップ金利以上の損失をだしてしまいます。
やはり株式や投資信託、ＦＸはインカムゲインよりもキャピタルゲイン狙いとなります。
それに比べて、不動産投資は腰を据えて、中長期での運用。
しかも「家賃収入」としてまとまったお金が入り、通帳をみるのが楽しくなります。
では、夢の「不労所得」である「家賃収入」はどのようにしたら、
受け取ることができるようになるのでしょうか。
この記事では、「家賃収入を得ている人が日本にどれくらいいるのか？」
「実際にもらっている人は、どのようなことをしているのか？」を実例付で解説していきます。
不動産投資を始めると・・・・意外な結果が待っています。
ぜひ、最後までご覧ください！
1.どのくらいの人が家賃収入を得ているのか
日本では、不動産投資にて不労所得を得ている人が約158万人います。（平成２９年度国税庁調べ）
その内、不動産所得で儲かった人が約110万人。
日本の人口の約１％の方が儲かっているということになりますが、この割合だと、なかなかいないという印象になりますね。
さらに、その中の約17万人の方が不動産所得年間1,000万円以上を達成しています。
1,000万円以上の給与所得者が約220万人いらっしゃいますので、それに比べると非常に少ないですね。
しかし、給与所得者約4945万人に対し、年収1,000万円以上は4.5％の約220万人。
かたや、不動産所得者158万人に対し、不動産所得1,000万円以上は10.7％の約17万人。
中間層の不動産所得400万円～700万円は25.3％の約40万人。
10人に1人の方が1,000万円を超え、4人に1人が平均的な給与所得を上回る金額を受け取っているとなると、
意外と「不労所得」から時間とお金に縛られない生活が本当に目指せる可能性がありそうです。
2.具体的なシミュレーション（成功例）から
では、家賃収入を得ている人はどのような物件を所有しているのでしょうか。
今回は、毎月10万円、25万円、50万円の成功例をご紹介します。
どうやったら目標に届くかのか、実例でみていきましょう。
2-1 毎月10万円の家賃収入を得ているＡさん
| 年齢：44歳
職業：会社員 自己資金：2000万円 所有物件：東京23区内のワンルームマンション 3戸 |
嘘のような本当の話。
Aさんはロト6で1等が当たり、このまま使うことなく、手堅く東京のワンルームマンション3戸を現金で購入しました。
家賃は6万円前後のもので、築25年～30年。
管理費・修繕積立金等を控除すると、手残りは1件あたり約4万円、毎月12万円の収入を得ています。
2-2 毎月25万円の家賃収入を得ているＢさん
| 年齢：35歳
職業：会社員 自己資金：800万円 ローン：1.2億円 20年 2.5％ 所有物件：東京都郊外の1棟マンション 1棟（22戸） |
Ｂさんは2013年頃に、約1.2億円の東京都郊外の築28年の1棟マンションをローンで購入。
自己資金で購入時の諸費用を支払いました。
Ｂさんは年収1,000万円を越えているため、はじめての不動産投資であっても1.2億円のローンを組むことが可能でした。
毎月100万円の家賃収入があり、ローンの返済53万円と光熱費、賃貸管理費、ＣＡＴＶ、固定資産税等を支払うと手残りが約25万円です。
新卒の給与並みの家賃収入を得ているということになります。
2-3 毎月50万円の家賃収入を得ているＣさん
| 年齢：42歳
職業：会社員 自己資金：3,000万円（始めた当初は400万円） どんな物件：埼玉県ワンルームマンション2戸、埼玉県戸建3戸、埼玉県アパート2棟 ローン：アパート 1500万円 20年 2.9％ |
Ｃさんは2004年頃から不動産投資をスタート。
ワンルームマンションを2戸から始めています。物件価格は300万円前後。
1戸は現金、もう1戸はローンで購入しました。
ローン返済時は家賃5万円前後でローン返済2万円があり、手残り毎月4万円。繰上返済を行い、3年で完済。
その後、経年から家賃が下がり、家賃4万円前後で手残りは2.5万円ずつ。2戸で約5万円。
戸建を300万円～600万円程度で1年に1戸、計3戸を購入。家賃4.5万円～6.5万円。手残りは約15万円。
アパートは1,500万円～2,000万円で購入。1棟あたり約25万円の家賃収入で1棟はすでにローンを完済済み。手残りは30万円。
合計毎月50万円の家賃収入を得ています。
50万円もあれば、そろそろセミリタイアが見え始めていますね。
3.家賃収入を得るために必要な知識
家賃収入を得るまでの手順は次の通りです。
| ①目標設定
②物件選定
③ローン計画
④管理会社を選ぶ |
物件の取得後、実際の運用や確定申告等があります。
この章では、一通りの手順についてかんたんに解説していきます。
その前に、不動産投資は何千万円、規模が大きくなると何億円もの投資となります。
当然、物件によってはリスクが高くなりますので、始める前には必ず勉強しましょう。
勉強方法については次の記事が参考になりますので、ご覧ください。
3-1 目標設定の重要さ→どのくらいの資金・時間・条件が必要か
不動産投資の勉強を一段落ついたら、自分の目標設定を行いましょう。
正直、毎月いくらほしいですか？
セミリタイアしたいとなると、毎月100万円を達成することを目星としている方が多いのではないでしょうか。
不動産投資サイトに掲載しているブロガーの多くの方も毎月100万円達成したことで会社を辞め、フリーランスや法人の代表をされております。
これを5年で達成するとなると、1棟マンションやアパートをフルローンで購入。
2～3億円の借金をして、毎月1,500万円～2,000万円の中から経費を差引いて、手残り100万円を目指すという満室経営が前提のハイリスクな手法となります。
中には成功する方もおられますが、ほとんどの方は失敗するでしょう。個人的にはおすすめしません。
前章のＣさんのようなペースであれば、確実に毎月100万円を目指していくことが可能です。
できれば、達成することが可能な現実的な目標設定が必要です。
まずは、現在のご自身にあるリソースを整理してみてください。
| □給与収入 年収が増えると、借入額も増加します。
□自己資金 自己資金を投下することで、返済額を減らし、手残りを増やすことができます。
□年齢 融資期間が長くなるため余裕のある返済計画、確実性の高い目標をたてることが可能となります。
□目標金額 上記のリソースから現実的な目標額を設定します |
最低限不動産投資を始めるためには、
・給与収入 300万円
・自己資金 100万円
・年齢 60歳以下
この条件で購入できる物件は1,500万円以下の物件です。
どの物件を選択するかによって毎月0.3万円～5万円の収入となります。
リスクをとるのであれば、「地方アパート」。アパートであれば、いきなり毎月5万円も十分に可能です。
手堅さを求めるのであれば、「東京都内ワンルームマンション」となります。
目標にあわせて、物件を選択してください。
「アパート経営」の注意点はこちらの記事が参考になります。
「東京都内ワンルームマンション」であれば、こちらの記事が参考になります。
3-2 利回りの見方→想定利回りではだめ
一般的に不動産投資サイトの利回りは、表面利回りで表示されています。
しかも、それは満室想定の利回りで、実際の利回りとは大きく異なる可能性があります。
例えば、価格2,000万円で想定利回り15％（毎月家賃収入25万円）だとしても、
実際は、入居率が40％しかなく、実際の家賃収入は10万円しかないなんてことは考えられます。
実際に利回りを維持するためには入居しやすい物件を選ぶことが重要ですので、
ただ表面利回りが高い物件で入居する可能性が低い物件では「捕らぬ狸の皮算用」となってしまいます。
高い利回りの物件という理由だけでは絶対に購入しないようにしましょう。
利回りについての注意点についてはこちらの記事で詳しく解説しております。
3-3 物件の選び方（東京・中古・マンション）→出口戦略まで
物件を選ぶ上で一番重要になるのが、立地です。
立地の良い物件だと当然需要が高く、空室になっても埋まりやすくなり、高利回りにすることが容易になります。
しかも、そのような物件は資産価値が高く、家賃が下落しにくいというメリットがあります。
もし、家賃が下落しなければ、購入後10年経っても購入時と同じ金額で売却することも十分に可能です。
10年も経つとローンの残債が減っておりますので、売却時にキャピタルゲインを得ることが可能です。
立地の良い物件は出口戦略にも優れております。
物件の選び方についてはこちらの記事で詳しく解説しております。
3-4 ローンを組む
不動産投資は現金もしくはローンを使って始めることができますが、
ほとんどの方がローンを使って、不動産投資を始められています。
なぜローンを使って始めるかは２つの理由があります。
1つ目が、少ない自己資金でもローンを使うことで物件を購入することができることです。
現金が準備できてから始めるとなると、何年も時間が経過し、せっかくの投資機会を失ってしまいます。
ローンの返済は家賃収入から行うことができるので、すぐに始めたほうがメリットがあります。
2つ目がローンを組んで不動産投資を行うことで資産をつくるスピードを速くすることができます。
いわゆる「レバレッジ効果」です。
レバレッジ効果（＝てこの力）を使うことで、自己資金だけで始めるよりも何倍も速く資産を形成することが可能です。
目標達成するためにはローンの利用は不可欠となります。
また、ローンを優位に組むためには、属性が重要です。
属性とは、融資の審査をする際に金融機関の判断の基準にする項目のことをいいます。
年収、勤続年数、資産状況が一定以上あり、職業や雇用形態も重要視されます。
属性の良い、「完済する可能性が高い信用力のある人」であれば、多くの金融機関を選択することができますし、金利を低くすることができる等メリットが多数あります。
より有利な金融機関を選択し、少しでも利益を確保できるようにしましょう。
属性については、こちらの記事で詳しく解説しています。
金融機関の融資内容についてはこちらの記事で解説しております。
3-5 管理会社の選び方
物件の購入後、不動産の運用が開始されます。
賃貸経営に関わる業務は、家賃の回収から入居者からのクレーム、修繕依頼。
空室になると、賃貸募集に賃貸借契約手続き等多岐に渡ります。
専門的な知識が必要になるため、これをご自身で行うのは非常に困難です。
ましてや、本業が会社員等で副業して不動産投資を行うとすると、なおさら全ての業務を行うことは困難であるといえます。
そこで、不動産投資では賃貸管理会社を使うことで、全ての業務を委託することが可能です。
しかも、管理手数料は一般的に家賃の3％～5％程度と低額であり、使いやすくなっています。
ただし、賃貸管理会社の仕事の質によって、大きく利益が異なります。
そのため、賃貸管理会社を選ぶ上で大事なポイントはおさえておかなければなりません。
こちらの記事では、賃貸管理の業務内容や賃貸管理会社を選ぶ上で重要な５つのポイントについて解説しておりますので参考にしてください。
3-6 購入後の必要経費『修繕費・固定資産税』
不動産投資を始めると、家賃収入が入金されるようになりますが、経費もかかるようになります。
例えば、マンションであれば、毎月管理費・修繕積立金がかかりますし、ローンを利用すれば、借入利息も経費となります。（元本返済にあたる部分は経費になりませんのでご注意）
その他、設備故障時の修繕費や退去した際の原状回復費用、固定資産税・都市計画税等もあります。
中でも経費の計算で難しいのが「減価償却費」です。
減価償却費とは、長く使用する資産を購入したとき、購入した年に全額経費計上ができず、その費用を決められたルールの中で分割して計上することをいいます。
減価償却を理解しておくと、売却時のタイミングを計ることができ、より優位に不動産投資を成功させることができるようになります。
減価償却について、こちらの記事で詳しく解説しております。
必要経費についてはこちらの記事をご参考ください。
3-7 確定申告について
不動産投資をはじめて1年が終わると、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行わなければなりません。
確定申告なんて全然分からないとはじめは思うかもしれませんが、
現在ではインターネットで情報も多く、クラウドの会計ソフトも充実しているため昔に比べると非常にかんたんになってきています。
会計ソフトがなくても、お金のうごきが少なければ、エクセルによる帳簿の作成とE-TAXだけでかんたんに確定申告は可能です。
こちらの記事でははじめての確定申告について詳しく解説しております。
3-8 節税効果について
3-6.必要経費、3-7.確定申告では、所得税・住民税の節税について解説してきましたが、
不動産投資はこの他に、相続税対策として利用するケースがあります。
よく、地方の地主がアパートを建築するのは、この相続税対策が理由です。
なぜならば、現金や有価証券であれば、相続した際にその額面上の金額が100％課税されますが、
不動産投資をすると、相続税の評価額が圧縮され、元々の金額の約3分の1まで減らすことが可能だからです。
不動産投資を始めると、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税。印紙税等かかりますが、所得税・住民税、相続税は節税することができますので、
目的やメリットにあわせて活用するとよいでしょう。
しかし、絶対に節税効果だけを目的にすると、不動産投資は必ず失敗しますのでご注意ください。
その理由についてはこちらの記事で詳しく解説しております。
まとめ
家賃収入がある人は、日本の人口の約1％とかなり少ない結果でした。
しかし、家賃収入がある人のうち平均給与額を上回る金額を得ている人は、なんと35％以上と驚きの結果です。
ぜひ、興味を持ちましたら、不動産投資をはじめてみてください。
今では、サラリーマン大家として、会社員をしながら、不動産投資を始められている方が非常に増えています。
むしろ、ローンを使う場合は、会社員という地位が非常に優位な立場となります。
自分自身のリソースを分析し、より良い生活ができるよう判断して行動してみてくださいね。
本記事を読んで投資・副業・不動産投資にご興味を持たれた方は、ぜひ株式会社TRUSTの【中古マンション投資セミナー】へのご参加を検討してみてください。心よりお待ちしております。
